“Deși nu există elemente care să plaseze piața imobiliară în epicentrul crizei economice, luăm în considerare toți indicii de alertă, estimând că volumul tranzacțiilor s-ar putea reduce pentru o perioadă. Fără a ignora semnele îngrijorătoare venite din alte sectoare economice, atitudinea noastră este una optimistă”, spune Daniela Kasper, director general al companiei Kasper Development, unul dintre cei mai importanti dezvoltatori imobiliari din Transilvania.
Cu o experiență de 15 ani pe piața imobiliară și având în portofoliu proiecte de elită și parteneri cu anvergură internațională, Kasper Development a demarat, în ultimul trimestru al acestui an, cea de-a treia fază de dezvoltare a ansamblului de locuințe Coresi Avantgarden Brașov. Ridicat pe locul în care, în urmă cu câțiva ani, ruginea ruina fostei Uzine Tractorul, Coresi Avantgarden este cel mai amplu plan de regenerare urbană dezvoltat până acum în România, vizând 8% din suprafața orasului Brașov. Cu o investiție totală de 250 de milioane de euro, Cartierul Coresi va fi, la final, un ansamblu de 5.000 de apartamente, deservit de o rețea complexă de magazine, cafenele, restaurante, cinema, săli de sport, centre comerciale sau zone de relaxare. Inițiat în anul 2016 și derulat în parteneriat cu compania franceză Ceetrus, proiectul a fost gândit pentru reintegrarea în comunitate a platformei industriale, potrivit unei planificări etapizate, extinse pe durata a zece ani.
La Brașov, lucrările continuă potrivit programării inițiale, într-un context economic tensionat: mediul de afaceri anticipează o contracție, iar analiștii – o perioadă de criză. “Din punct de vedere financiar, noi am fost suprinși de criza sanitară într-un moment bun. Nu întâmplător. Acest moment a fost construit cu atenție în trecut. Am învățat din experienta ultimilor 15 ani să nu lăsăm prea mult loc hazardului, să nu risipim, să nu testăm strategii riscante în momente de glorie. Am rămas modești, raționali și cu picioarele pe pământ în perioadele de succes. Criza imobiliară din 2008 ne-a fost cel mai bun profesor, iar lecțiile extrem de grele pe care le-am învățat atunci ne-au fost de folos în următorii 12 ani”, spune Daniela Kasper, într-un interviu acordat ziarului….
Rep: Vine criza? Deși guvernul repetă mesajele de stabilitate, oamenii rămân vigilenți. Mulți se tem că anul viitor va aduce tăieri de venituri, creşteri de taxe şi impozite și fluctuații în schimbul valutar. De asemenea, mulți se tem de reluarea plății creditelor, de somaj și de inflație. Credeți că un astfel de scenariu ar putea antrena o criză în sectorul imobiliar?
Daniela Kasper: Deși mediul de afaceri se pregătește de o contracție, nu avem motive să credem că această criza sanitară este o amenințare vitală pentru sectorul imobiliar. Nu suntem în aceeași situație ca în 2008. De data aceasta dezechilibrul nu pornește de la bula imobiliară. Totuși, piețele imobiliare sunt primele care simt perioadele de criză economică, astfel încât rămânem atenți la toți indicii de alertă. Lecția dură a anului 2008 a demonstrat că, fiind în strânsă legătură cu ciclul econmic și cu cel financiar, prăbușirea piețelor imobiliare ar putea antrena crize generale severe și persistente. Analizele, studiile și cifrele prezentate anul acesta ne încurajează să credem ca acest sector se află într-o zonă stabilă. Ansamblul măsurilor pentru consolidarea locurilor de muncă a menținut această piață în zona de echilibru, iar prognozele privind acest sector sunt deocamdată liniștitoare. Nu în ultimul rând, chiar și în perioade tensionate ca aceasta, anumite caracteristici ale proiectelor de dezvoltare imobiliară, cum ar fi durata până la finalizare, fac ca răspunsul acestui sector în fața unei crize economice să fie întârziat și atenuat. Cel puțin comparativ cu alte piețe, cum ar fi piața de capital.
Ne pregătim, însă, să traversăm o perioadă de încetinire, timp în care se vor contura noi tendințe, bazate pe percepții noi cu privire la standardele de locuire apărute în această perioadă. Oamenii au acum alte nevoi și sunt ceva mai hotărâți să și le satisfacă. Oricine a stat câteva luni izolat într-un apartament și-a dorit, probabil, o terasă spațioasă sau o grădină. Noi realități, cum ar fi munca sau școala la distanță, i-au obligat pe mulți să ia în considerare pentru prima oară un spațiu suplimentar – una sau două camere în plus, în care membrii familiei să-și poată desfășura, neîntrerupt, activități de tip individual.
Sectorul imobiliar nu va trece printr-o criză, ci printr-un proces complex de schimbare, sub presiunea transformărilor de ordin social sau psihologic apărute în ultimele luni. În cursul acestui proces, însă, noi, dezvoltatorii, vom fi în situația de a ne înfrunta vulnerabilitățile și, din multe puncte de vedere, vom fi obligați să trecem un test de rezistență. Situația sanitară schimbă protocoale de lucru și le impune companiilor noi bugete și strategii pentru a se adapta. Iar oamenii înfruntă o lungă perioadă de incertitudine și își planifică viitorul cu prudență. Factori obiectivi – cum ar fi izolarea în perioada de urgență, și emoționali – cum ar fi dorința de securizare, influențează disponibilitatea către investiții și criteriile de selecție în zona imobiliară. Ca fiecare dintre celelalte sectoare economice, încercăm să înțelegem corect motivațiile comportamentale, pentru a putea anticipa care sunt schimbările conjuncturale și reversibile, și care sunt cele durabile, care vor persista pe termen lung.
Rep: Ca să nuanțăm prima întrebare, am remarcat că pe forumurile de profil sau pe rețelele sociale mulți se întreaba dacă a scăzut cererea, anticipând și o scădere semnificativă a prețurilor apartamentelor pentru anul viitor. Considerați că astfel de așteptări sunt justificate?
Daniela Kasper: Prețul apartamentelor noi nu va scădea semnificativ, în primul rând deoarece costurile de dezvoltare au crescut constant în ultimii ani și continuă să o facă. O scădere a prețurilor ca urmare a prăbușirii pieței este în acest moment exclusă. În ciuda dificultăților acestui an, piața a rămas sănătoasă, șantierele și-au continuat activitatea, iar oamenii au continuat să cumpere apartamente. Se adaugă cei care se tem de inflație. Investițiile cu grad scăzut de risc, cum ar fi cele imobiliare, rămân în continuare foarte atractive, fiind cea mai bună metodă de conservare a capitalului în perioade de incertitudine. Mulți dintre cei care au bani în domenii mai puțin sigure preferă să-i mute în zona imobiliară, așa că anumite sectoare raportează chiar creșteri substanțiale, Și anumite zone geografice înregistrează creșteri ale prețului pe mp, cum ar fi Clujul, urmat de Timișoara și București. Din informările agențiilor specializate, și la Brașov vorbim despre mici creșteri de la o lună la alta, și de o creștere mai clară față de aceeași perioadă a anului trecut.
Desigur, asupra acestei piețe presează o serie lungă de factori, cum ar fi gradul de stabilitate în zona euro, ROBOR-ul permanent fluctuant și în crestere în acest moment, deprecierea leului în tandem cu toate tipurile de maxim istoric atinse de euro, fluctuațiile dolarului, factorul politic sau contextul internațional. Cele mai recente evaluări a Băncii Centrale Europene sugerează, însă, că piaţa rezidenţială este rezilientă în faţa pandemiei. Dobânzile scăzute au susţinut cererea, iar programele de protecţie a locurilor de muncă au asigurat capacitatea de rambursare. Ne referim, desigur, la o situație în desfășurare, nu toate elementele ne sunt cunoscute, prin urmare, trebuie să lăsaăm loc de nuanțări pe termen lung.
Rep: Dacă excludem o diminuare drastică a cererii, cel puțin pe termen mediu, înțeleg că este certă o modelare a cererii. Care sunt, concret, noile preferințe ale cumpărătorilor?
Daniela Kasper: Dacă ultimele luni au adus o lecție importantă pentru industria imobiliară, aceasta este că tehnologia și lumea virtuală își pot asuma, din ce în ce mai credibil, rolul de gazdă pentru multe dintre activitățile care anterior aveau loc doar în spațiul fizic. Școala on-line, statisticile privind munca de acasă sau cifrele spectaculoase raportate anul acesta de platformele de e-commerce au, fără îndoială, impact și în activitatea celor care construiesc locuințe. Poate că, după experiența izolării, membrii aceleiași familii vor prefera să locuiască în același cartier sau, în orice caz, mai aproape unul de celalalt. Zonele urbane dens populate, care se bazează în mare măsură pe transportul în comun pentru mobilitatea angajaților, au fost afectate în mod deosebit în perioada de criză sanitară și se confruntă cu o recuperare dificilă și prelungită. Dar densitatea urbană reprezintă oricum o imensă problemă pentru un oraș care dorește să evolueze. Relocarea profesională este, în anumite cazuri, o variantă organică de decongestionare. Acest proces pare că este accelerat acum, când oamenii se orientează fie spre suburbii, fie spre cartiere care au toate facilitățile în vecinătatea imediată, astfel încât să poată fi evitate mijloacele de transport sau drumurile lungi în condiții de aglomerație.
Criza sanitară a adus schimbări de percepție asupra spațiului de locuit și o mai mare preocupare pentru sănătate și igienă. Calitatea locuirii a devenit una dintre dintre coordonatele vieții cel mai atent și rațional evaluate și proiectate, în special în cazul familiilor care au și copii. Oamenii sunt acum mai atenți la anumiți indici ai satisfacției și calității vieții, cum ar fi zona, densitatea locativă, dimensiunea perdelelor verzi sau vecinătatea. Noile tendințe în acest sector înseamnă, de fapt, în special o ridicare a exigențelor, iar aceasta este considerată o schimbare durabilă.
Oamenii se orientează în acest moment către conceptul de locuire pe care noi îl promovăm încă din anul 2005. Către un concept normal de locuire. Vor apartamente sau case cu suprafețe mai mari, cu terase mai generoase, cu un număr mai mare de camere. Vor ansambluri rezidențiale independente față de restul orașului, în care să aibă totul aproape, de la locuri de joacă și zone de recreere, la săli de sport și, foarte important, grădini sau alte tipuri de zone verzi extinse.
Rep: Cum evaluați strategiile guvernamentale se sprijin? Extinderea sumei până la care se poate plăti TVA redus de 5 la sută la 140.000 de euro este, fără îndoială, o schimbare așteptată de multă vreme de dezvoltatori. Care anticipați că va fi impactul acestor măsuri?
Daniela Kasper: Faptul că sectorul politic este preocupat să găsească soluții acestor probleme este o încurajare pentru noi, antreprenorii. Piața imobiliară tinde să-și adapteze strategiile de vânzări tuturor acestor variabile, de la particularități ale cererii și fluctuații ale monedelor sau ale dobânzilor, la înlesniri legislative sau programe de sprijin, printre multe altele. Oferta va rămâne sensibilă și la modul în care băncile se vor poziționa în relație cu toți acești factori.
Ne așteptăm ca efectele crizei sanitare să fie atenuate prin acest ansamblu de acțiuni gândite la nivel continental, național și regional. Însă măsurile de redresare reprezintă variabile circumstanțiale, care vor ameliora situația noastră abia în momentul în care vor produce efecte. Consider că ar fi complet hazardat ca cineva să-și bazeze strategia în acest moment exclusiv pe această anticipare. Fiecare antreprenor ar trebui să aibă o strategie de redresare independentă de programele de sprijin sau de alt tip de ajutor imediat, având în vedere că, în realitate… sunt suficiente doar cinci minute ca să pierzi un avion. Nu ne permitem să stăm pe loc. Dacă stăm pe loc, ne afundăm. Orice întârziere în calendarele oficiale de redresare ar putea avea costuri pe care nu ni le putem asuma.
În ceea ce ne privește, urmărim cu strictețe o strategie de adaptare. Ne-am văzut obligați să sistăm investițiile până la intrarea în normalitate. Mizăm pe un model financiar flexibil, care ne permite să ținem în echilibru structura costurilor, încercăm să reducem cheltuielile discreționare și implementăm programe care să ne permită să păstrăm toate locurile de muncă, din respect și solidaritate pentru colaboratorii noștri, dar și pentru a ne asigura în continuare dezvoltarea.
Rep: O viziune cu privire la viitor?
Daniela Kasper: Deși nu există, cel puțin deocamdată, elemente concrete care să plaseze piața imobiliară în epicentrul crizei economice, luăm în considerare toți indicii de alertă, estimând că volumul tranzacțiilor s-ar putea reduce pentru o perioadă. Fără a trata cu superficialitate impactul acestui an asupra unui domeniu cu majoră importanță în economia generală și fără a ignora semnele îngrijorătoare venite din alte sectoare economice, atitudinea noastră este una optimistă. Piața imobiliară este modelată de visurile, dorințele și nevoile celor pe care îi deservește. Suntem parte a unui corp social în permanentă mișcare și evoluăm organic, alături de acesta. În cele din urmă, lumea își va regăsi echilibrul. Teama va dispărea, iar orașele își vor recăpăta vitalitatea, revendicându-și iar rolul de motoare de creștere economică. Ne așteptăm ca în curând, în strânsă dependență de rezultatele raportate de lumea medicală, comportamentele asociate fricii să se estompeze, urmând ca cele care țin de securizare, confort și calitatea vieții să devină noul nostru standard de funcționare.
DANIELA KASPER. Daniela Kasper, director al companiei Kasper Development, construiește ansambluri rezidențiale extinse, respectând standardele europene de locuire și promovând un concept al bunăstării și calității vieții unic în România și la nivel european. Cel mai important proiect din portofoliul companiei, ansamblul de locuințe Coresi Avantgarden este, totodată, și cel mai amplu plan de regenerare urbană dezvoltat până acum în România, vizând 8% din suprafața orasului Brașov. Kasper Development, condusă de Daniela Kasper, a fost înființată în 2005, având ca prim proiect construirea unui bloc de locuințe în Cluj Napoca. În prezent, compania a finalizat peste 3.000 de apartamente, are 110 angajați si a încheiat anul 2019 cu o cifră de afaceri de 28.546.820 de euro. Planurile pe termen mediu vizează dezvoltarea companiei prin extinderea proiectelor de construcții în alte orașe, inclusiv Cluj Napoca și București.
Sursa: transilvania365.ro
