Construcțiile de locuințe noi se află în impas, dar cererea de spațiu de locuit este tot mai mare
Prețurile locuințelor continuă să crească, pe fondul cererii robuste și al scăderii activității în construcții.
Piața imobiliară va continua să se confrunte în 2024 cu dubla constrângere legată de prețurile ridicate ale apartamentelor și de ratele mari ale dobânzilor, presiune la care se adaugă provocări sistemice sau contextuale, de la lipsa unui cadru de politici publice menit să asigure dezvoltarea construcţiilor rezidenţiale, la problema urgentă a deficitului locuințelor de bună calitate. Cererea de spații de locuit a crescut constant în ultimii ani, alimentată, cumulat, de un dezechilibru istoric în stocul rezidențial sau de noi nevoi apărute în anii consecutivi de criză. Numărul celor care se orientează către investiții imobiliare rentabile pentru conservarea capitalului în perioada de inflație, este in crestere, în timp ce diverse tipuri de migrație înregistrate în ultimii ani către România ridică, la rândul lor, cererea de spațiu locativ.
Oferta a fost demult depășită de acest val al cererii, iar acum continuă să se reducă, pe fondul diminuării activității în sectorul construcțiilor rezidențiale, ca urmare a, inflatiei, a costurilor în creștere și a finanțării tot mai greu accesibile. Multe dintre noile proiecte de construcții fie devin mai scumpe, fie sunt în așteptare sau au fost anulate. Restructurarea pieței îi va elimina, probabil, pe mulți dintre dezvoltatorii vulnerabili, dintre care unii se luptă deja cu greutăți imense. Clădirile foarte vechi vor fi din ce în ce mai greu de vândut sau închiriat, în timp ce oferta de locuințe noi va continua să scadă. Estimările bazate pe analiza tendințelor sunt confirmate de statisticile INS, care arată o reducere semnificativă a numărului autorizațiilor de construcție emise la nivel național în ultimii ani. După o scădere cu circa 37% în intervalul 2021-2022, 2023 ar putea fi considerat anul cu cele mai puține autorizații de construire din ultimul deceniu.
“Dezechilibrul mare dintre cerere și ofertă va aprecia constant valoarea imobilelor, atât a celor din stocul existent, cât și a celor aflate în construcție. Se estimează că numărul finalizărilor anuale s-ar putea reduce cu minim 30% față de anii anteriori, ceea ce ar însemna o scădere cu aproximativ 20.000 de apartamente până în 2025. Dezvoltatorii stabili își vor regândi strategiile, pentru a răspunde cererii tot mai mari de apartamente noi și durabile, în locații bune, ansambluri rezidențiale care nu mai pot promite doar estetică și confort, ci trebuie să fie compliante standardelor contemporane de inovare, infrastructură, energie curată sau consum responsabil”, spune Daniela Kasper, fondatorul al Grupului Kasper Development. Unul dintre dezvoltatorii care-și menține reputația într-un mediu de afaceri tot mai provocator, grupul brașovean mizează pe un management financiar prudent și pe o formulă unică de urbanism în dezvoltări la scară largă, ansambluri care îndeplinesc criteriile actuale în materie de tehnologii integrate, design și eficiență energetică. A devenit, însă, Calitatea ofertei a devenit însă criteriul central de selecție într-o piață care se reașază pe fondul inflației sau al schimbărilor antrenate de noile viziuni de dezvoltare durabilă.
Exigențele tot mai mari în procesul de achiziție si construcție, alături de o creștere a cererii , în opoziție cu evoluția ofertei, sunt dominantele care vor modela piața imobiliară in următorii ani, spun experții Kasper Development, analizând principalele tendințe ale anului 2024.
În 2024 se vor construi mai puține locuințe
Construcțiile de locuințe noi stagnează, dar cererea de spațiu de locuit este mare. La ce să ne așteptăm în 2024 din punct de vedere al ofertelor? “Guvernul român ar trebui să-și propună o strategie de stimulare a construcțiilor pe piața rezidențială, pentru a diminua dezechilibrul actual între oferta redusă și creșterea continuă a cererii de locuințe. Migrarea clienților către piața chiriilor a dus la o creștere semnificativă a prețului în acest sector, cu până la 30% comparativ cu intervalul anterior. Având în vedere stocul redus de locuințe pe piața rezidențială din România, acest trend își va păstra dinamica”, spune Daniela Kasper.
Mulți s-ar putea întreba cum de am ajuns la acest punct, în care să existe o cerere atât de mare de locuire, iar oferta să fie atât de redusă. O analiză succintă a contextului actual ar putea aduce câteva răspunsuri: industria imobiliară se luptă în prezent cu rate crescute ale dobânzilor, care fac proiectele de finanțare mai scumpe. În plus, costurile de construcție și ale materialelor au crescut semnificativ, pe fundalul general al inflației. Principala consecință pentru cei care caută în prezent un apartament este că oferta de spații locative noi va deveni din ce în ce mai puțin accesibilă. Cu atât mai important pentru cei interesați de acest subiect ar fi să știe cum va evolua numărul clădirilor noi în 2024, având în vedere că ultimii doi ani au fost dominați de o tendință clar descendentă.
- Numărul de apartamente noi va continua să scadă?
Majoritatea experților se așteaptă ca numărul clădirilor noi să continue să scadă. În situația economică actuală, ar fi imposibil să fie menținut ritmul anilor trecuți în ceea ce privește numărul imobilelor construite și puse în vânzare. Dinamica se păstrează și în statisticile oficiale. Cererile de autorizare pentru construcții rezidențiale au scăzut semnificativ în 2023, continuând un trend conturat cu doi ani mai devreme. Până în luna August, numărul autorizațiilor eliberate a înregistrat o reducere de 24% față de aceeași perioadă a anului trecut. Această scădere a fost consistentă în toate regiunile de dezvoltare, indicând o tendință larg răspândită de diminuare a activității în sectorul construcțiilor rezidențiale. Situația este similară și în zonele de mare dezvoltare economică, până acum favorizate. Numărul autorizațiilor de construire pentru clădiri rezidențiale din București a scăzut în 2023 cu 18,7% față de 2022 și cu 37,5% față de 2021, în timp ce suprafața utilă total autorizată în 2023 în clădiri rezidențiale din București a fost mai mică 54% față de nivelul din 2022, potrivit statisticilor oficiale.
Numărul imobilelor puse în vânzare va continua să scadă în anii următori, iar această prognoză se bazează pe faptul că schimbările înregistrate in ultimii 2 ani, se vor resimți real abia in următorii 5 ani, deoarece vor lipsi etapele premergătoare dezvoltării imobiliare cum ar fi: proiectarea, achiziția terenului, finanțarea si planificarea lucrărilor si distribuirea lucrarilor. Aceste etape durează, de regulă, câțiva ani și reprezintă un interval de pregătire substantial până la faza efectivă de construcție. La rândul ei, procesul in sine de construire, durează 1,5-2 ani. Deci ar putea să treacă 3-4 ani de la idee până la intabularea efectivă. Imobilele noi care vor fi disponibile pe piață anul acesta reprezintă, de fapt, proiecte demarate cu 3-4 ani în urmă. În condițiile în care numărul solicitărilor de autorizare a înregistrat o reducere constantă în ultima perioadă, efectele concrete ale acestor evoluții vor fi vizibile la nivelul pieței abia peste 3-4 ani.
- Cât timp va continua să scadă numărul de clădiri noi?
Experții sunt de părere că piața imobiliară s-ar putea însenina „la sfârșitul lui 2024, începutul lui 2025”. Dezvoltatorii din aceasta industrie sunt, însă, mai puțin optimiști, estimând că numărul locuințelor construite urmează să scadă constant în acest interval. Se estimează că în următoarea perioadă numărul finalizărilor anuale ar putea să scadă cu cel puțin 30% față de anii anteriori, ceea ce ar însemna aproximativ 20.000 de apartamente mai puțin până în 2025. “Măsurile care ar trebui luate pentru revitalizarea noilor proiecte rezidențiale vizează în primul rând eliminarea birocrației excesive în construcții. Este necesară, de asemenea, revizuirea măsurilor fiscale. TVA-ul de 19% pune, în acest moment, majoritatea familiilor cu venituri medii în imposibilitatea de a-și cumpăra un imobil nou”, spune Daniela Kasper. Pentru o familie cu venituri medii, în acest moment ar fi dificil să achiziționeze și un apartament clasic, cu atât mai puțin un produs construit la standarde tehnologice înalte, care să respecte normativele privind eficiența termică a clădirilor. “Ne propunem să construim pentru un viitor durabil, punând accent pe eficiența termică, iar guvernul ar trebui să faciliteze acest proces prin programe fiscale stimulative. Reducerea TVA-ului de 19% la construcțiile care îndeplinesc aceste standarde de eficiență termică este imperios necesară. În plus, construcția modulară sau în serie ar trebui extinsă, pentru a putea rentabiliza modelul în favoarea tuturor parților implicate, atât a cumpărătorilor, cât și a dezvoltatorilor. Aceste măsuri sunt corecte, dar au efect doar pe termen lung”, spune Daniela Kasper.
- Ce consecințe va avea scăderea continuă a construcției de locuințe?
Scăderea continuă a numărului clădirilor noi este un semnal negativ pentru afacerile instituțiilor de credit din România și, totodată, îngustează piața și o face mai dificilă pentru persoanele care caută în prezent locuințe. În condițiile actuale, mulți oameni care și-ar dori să cumpere preferă să rămână chiriași. Având în vedere acest trend, putem estima că prețul chiriilor va crește constant, chiar daca inflația ar scădea. Avem mult prea puține locuințe noi pe piața din România.
În vizorul investitorilor vor rămâne mereu locațiile bune și cu perspective importante de creștere în valoare. Dar lipsa proiectelor noi va duce la creșterea valorii clădirilor din stocul existent. Cererea de spațiu de locuit este deja ridicată, iar populația, din motive conjuncturale, este în creștere. Deci, de fapt, înregistrăm o lipsă de spațiu de locuit. Acest dezechilibru va duce la creșterea valorii imobilelor, atât în cazul celor existente, cât și a celor aflate în construcție.
Dinamica actuală a sectorului imobiliar reprezintă, totodată, o amenințare și pentru locurile de muncă din acest domeniu. Dacă în industria construcțiilor se reduc locurile de muncă, există riscul ca angajații calificați să dispară pentru totdeauna – mai ales într-un segment care nu elaborează strategii de fidelizare a personallui sau alte metode de a face munca mai atractivă. Industria construcțiilor ar putea avea aceeași soartă pe care o înfrunta industria gastronomică după pandemie. Oamenii pleacă și nu se mai întorc. Guvernul ar trebui să vină cu măsuri de corecție care să contrabalanseze aceste pericole, astfel încât să putem evita acest impas ușor de anticipat.
